海曙区征收集体所有土地房屋拆迁安置实施意见

    为了规范海曙区征收集体所有土地房屋拆迁工作，保护被拆迁人的合法权益，保障城乡建设顺利进行，根据国家有关法律法规、《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例》（以下简称《条例》）和《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例实施细则》（以下简称《细则》），结合本区实际，制定本意见。

    一、在本区行政区域内因征收集体所有土地而拆迁房屋及其附属设施，并对被拆迁人进行补偿、安置等事宜，应当遵守国家有关法律法规和《条例》、《细则》以及本意见的规定。

    二、宁波市海曙区旧村改造办公室是海曙区实施征收集体所有土地房屋拆迁工作的机构，即拆迁人。

    各街道办事处负责本区域内集体所有土地房屋拆迁具体实施工作。

    三、本区各相关部门应当按照各自职责，协同做好集体所有土地房屋拆迁管理工作。

    四、海曙区人民政府应当依据土地利用总体规划、城市规划制定本区的集体所有土地房屋拆迁计划，合理控制拆迁规模。

五、集体所有土地征收方案经依法批准并公告后，本区有关部门在拆迁范围内不得办理房屋新建、扩建、改建审批手续，不得办理房屋和土地用途变更手续。在拆迁范围内，符合下列情形的，房屋拆迁时不作为补偿安置的依据：

（一）办理入户和分户，但因出生、婚姻、军人退伍、大中专业学生毕业、刑满释放和解除劳动教养等原因确需办理入户和分户的除外；

（二）转移房屋所有权和宅基地使用权。

六、拆迁人应当依据依法批准的集体所有土地征收方案、拆迁规划红线图和国家有关法律法规、《条例》、《细则》有关规定，制定集体所有土地房屋拆迁实施方案，经区土地行政管理部门审核后报海曙区人民政府批准。

七、土地行政管理部门在审核集体所有土地房屋拆迁实施方案时，应当公开告知被拆迁人和其他利害关系人有要求听证的权利，但在集体所有土地征收方案批准前已经对房屋拆迁补偿实施方案听证的除外。被拆迁人和其他利害关系人申请听证的，土地行政管理部门应当及时组织听证。

在集体所有土地房屋拆迁实施方案批准之日起五日内，由土地行政管理部门发布拆迁公告。

    八、拆迁人与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议。协议应当载明补偿标准和金额及其支付期限、安置方式、安置用房地点和面积、安置用房交付期限、搬迁期限、过渡方式、过渡期限、搬家补助费和临时安置补助费、违约责任以及当事人认为需要订立的其他条款。

被拆迁人不能亲自办理拆迁手续，需要他人代办的，必须由被拆迁人出具有法律效力的书面委托书和委托人、被委托人身份证原件。

九、拆迁人与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议后，如双方无其他约定的，一方当事人不履行协议的，另一方当事人可以依法向人民法院提起诉讼。

十、拆迁人与被拆迁人在拆迁公告确定的搬迁期限内经协商达不成拆迁补偿安置协议的，可以向海曙区征收集体所有土地房屋拆迁行政裁决办公室申请裁决。

当事人对裁决不服的，可以依法向上一级人民政府主管部门申请行政复议，或向人民法院提起行政诉讼。当事人逾期拒不履行裁决确定的义务，又不申请行政复议或提起行政诉讼的，作出裁决的机关可以申请人民法院强制执行。

    实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。

十一、拆除产权不明或有产权纠纷的房屋，如在拆迁期限内未能明确产权，拆迁人可以提出补偿安置方案，经土地行政管理部门批准后，办理证据保全，依法实施拆迁。

十二、拆迁人应当根据被拆迁房屋的用途对被拆迁人按照国家有关法律法规、《条例》、《细则》、本意见的规定给予补偿安置。未经区或区以上规划和土地行政主管部门批准改变房屋用途的，拆迁时按原房屋用途认定。

十三、拆迁范围内未取得合法的集体建设用地土地使用权证或房屋权属来源证明文件的建筑和未依法批准的临时建筑，经区或区以上规划或土地行政主管部门确认为违法建筑，使用人必须在拆迁公告规定的搬迁期限内自行拆除，不予补偿。逾期未拆除的，依法强制拆除。

拆迁经依法批准的临时建筑，拆迁人按重置价格结合剩余使用年限给予适当补偿。

十四、经认定的合法附属设施，拆迁人依据市有关部门颁布的相关文件给予相应补偿。

十五、被拆迁房屋的可补偿安置面积，按被拆迁人提供的合法的集体建设用地土地使用证或房屋权属来源证明文件记载的建筑面积计算。

房屋权属来源证明文件包括：

（一）房屋所有权证；

（二）1990年前建造的，1990年海曙区土地使用权申报登记中已登记的；

（三）1990年前建造的，1990年海曙区土地使用权申报登记中未登记的，经行政村股份经济合作社出具并由街道办事处核实的证明文件；

（四）1990年后，经原乡镇、原土管、规划等行政管理部门批准的建房用地批准书、用地规划许可证、建房许可证等。

（五）其他依法能够证明房屋权属来源合法的文件。

十六、集体建设用地土地使用权证或房屋权属来源证明文件记载的内容与被拆迁住宅用房现状不一致的、或被拆迁人有异议的，应经土地、规划、街道办事处、海曙区旧村改造办公室等部门组成的例会讨论认定。

十七、拆迁人提供的安置用房和安置过渡用房应当符合国家和省规定的有关设计规范要求和工程质量标准，并按有关规定验收合格。

十八、根据土地利用总体规划、城市规划等要求，本区征收集体土地房屋拆迁中拆除住宅用房的实行调产安置和货币安置二种方式。

十九、拆迁住宅用房，应当以集体建设用地土地使用权或房屋权属来源证明文件记载的事项作为安置计户依据，拆迁时符合市宅基地管理办法规定分户条件的，可以作为安置计户依据。

被拆迁住房的安置人口按照被拆迁人家庭具有常住户口且实际居住的人口确定。虽有常住人口，但系寄居、寄养、寄读的人员，不计入安置人口。

被拆迁人家庭成员虽无常住户口但属下列情形之一的人员，可计入安置人口：

（一）原常住户口在拆迁地的符合规定的现役军人；

（二）原常住户口在拆迁地的大中专院校在校学生；

（三）原常住户口在拆迁地的劳动教养、监狱服刑人员；

（四）符合法律、法规规定以及市、区人民政府规定情形的其他人员。

二十、拆迁住宅用房的可安置面积，按照《条例》、《细则》和本意见的第十五、十六条的有关规定确定，但每户最高不超过建筑面积二百五十平方米；超过可安置建筑面积的部分，按照《条例》、《细则》和市有关部门颁布的相关文件规定给予补偿。对于符合宅基地申请条件但因未取得宅基地建房或者已建住宅用房建筑面积低于可申请建房面积等原因造成住房困难的村民，按每户人均三十平方米建筑面积确定可安置面积。

二十一、拆迁住宅用房适用低限安置标准时，符合下列情形的，应当合并计算建筑面积。

    （一）被拆迁人另有集体所有土地住宅用房的（包括原有集体所有土地住宅用房在1982年2月13日国务院《村镇建房用地管理条例》施行后已出卖、赠与或析产的）；

    （二）以宅基地审批形式取得国有土地住宅用房的；

    （三）被拆迁人家庭具有常住户口且实际居住的人口在两人以上，而房屋产权属其中一人或数人所有的。

同时，对于不同安置户房屋权属来源有关联的，应按关联人口均分，捆绑计算建筑面积。

二十二、本区各行政村股份经济合作社应根据有关法律、法规、规范性文件以及全区解决村民住房困难总原则，结合本村实际，制订《原村民住房困难户的解决办法》，并经村民（股东）代表大会通过，报街道办事处批准。

二十三、符合低限安置标准的被拆迁人应当向村组织领取并填写《低限标准安置申请表》。该申请表经行政村股份经济合作社审核并签署意见后，报街道办事处核准，由拆迁人在拆迁范围内予以公示。公示期限不少于10日。

二十四、符合低限安置标准的被拆迁人在拆迁安置补偿结算时，应向拆迁人支付低限安置面积的基本造价。

二十五、被拆迁人选择调产安置的，其补偿安置结算应按照《条例》、《细则》和市有关部门颁布的相关文件规定执行。

二十六、被拆迁房屋的重置价格，根据《宁波市拆迁集体所有土地房屋价格评估办法》予以评估，结合本区实际，按照结构（钢混、砖混、砖木及其他结构）、建造年代分等结算商品住宅基本造价与被拆迁房屋重置价格的差额。

如被拆迁人对上述分等结算商品住宅基本造价与被拆迁房屋重置价格的差额有异议的，可按《宁波市拆迁集体所有土地房屋价格评估办法》评估来确定差额。

二十七、被拆迁人选择货币安置的，其补偿安置资金应按照《条例》、《细则》和市有关部门颁布的相关文件规定予以确定。同时，为鼓励被拆迁人选择货币安置方式，提高被拆迁人在房产商品市场的购买力，拆迁人按一定比例另行增加拆迁补偿资金。

二十八、被拆迁人选择货币安置的，从取得补偿资金之日起5年内在海曙、江东、江北区行政区域内购买安置房屋的，可抵扣货币安置补偿资金等额部分的房屋契税。

二十九、拆迁住宅用房，拆迁人应按照《条例》、《细则》和市有关部门颁布的相关文件规定相应给予被拆迁人装饰、过渡、搬家等项目的补偿。

三十、对于个人合法住宅未经规划、土地行政管理部门批准而改变用途作营业房的，拆迁人仍按照住宅用房给予补偿。同时，对持有房屋产权证明、有效工商登记证、有效税务登记证、正常经营并正常纳税的，其营业部分面积（以拆迁前工商、税务部门界定的面积为准）按照市有关部门颁布的相关文件给予一次性经济补贴费。

三十一、安置用房设计建造，因规划、土地等因素，为中高层或高层建筑时，对于安置房公摊面积、楼层差价、车房等，拆迁人应依据市有关部门颁布的相关文件规定执行。

三十二、拆迁住宅用房的，被拆迁人在房屋拆迁公告规定的搬迁期限内签订拆迁补偿安置协议并完成搬迁的，拆迁人应当给予适当的奖励，具体由拆迁人根据实际情况确定，应遵循奖励标准与提前签约搬迁时间挂钩的原则。

三十三、根据土地利用总体规划、城市规划等要求，本区征收集体土地房屋拆迁中拆除非住宅用房的实行货币安置方式。拆迁人应按照《条例》、《细则》和本意见的第十五、十六条规定确定可补偿安置面积，并按当地房地产市场评估价格，给予补偿。

三十四、拆迁非住宅用房造成被拆迁人停产、停业及搬迁、过渡的，拆迁人应当根据被拆迁房屋的建筑面积，结合被拆迁房屋的用途等因素支付一次性经济补贴费。

对被拆迁房屋中无法恢复使用的电梯、空调、通讯设备等重大设施设备以及被拆迁房屋的装饰费用，在评估机构按照重置价格结合成新进行评估后予以补偿。

三十五、拆迁人违反《条例》规定，有下列情形之一的，由土地行政管理部门责令停止拆迁，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，由有关部门依法给予行政处分；造成被拆迁人损失的，依法承担赔偿责任：

（一）拆迁实施方案未经审核和批准而实施拆迁的；

（二）未按拆迁实施方案确定的拆迁范围实施房屋拆迁的；

（三）未按规定与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议且未经依法裁决进行拆迁的。

拆迁人违反《条例》规定，有下列情形之一的，由土地行政管理部门责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，由有关部门依法给予行政处分；造成被拆迁人损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）未按时将拆迁补偿安置资金及其他补偿资金交付被拆迁人的；

（二）将拆迁补偿安置资金挪作他用的；

（三）提供的安置用房和安置过渡用房不符合国家和省规定的设计规范要求和工程质量标准，或者未按有关规定验收合格的；

（四）提供的安置用房因拆迁人的原因不能按期办理房屋所有权证和土地使用权证的；

（五）提供的迁建用地未取得合法批准文件的；

（六）伪造、涂改或者不向被拆迁人提供规定的拆迁补偿安置协议文本的。

三十六、被拆迁人弄虚作假，伪造、涂改被拆迁房屋有效权属证明文件的，由土地行政管理部门给予警告，责令限期改正；构成违反治安管理行为的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的规定予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

阻碍国家工作人员依法执行拆迁公务的，由公安、司法机关依法予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

三十七、有关行政管理部门及其工作人员违反《条例》规定，有符合下列情形之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分；给被拆迁人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）未按规定发布拆迁公告的；

（二）对违反本条例规定的拆迁实施方案予以核准的；

（三）未按规定告知被拆迁人和其他利害关系人申请听证权利的；

（四）对被拆迁人的举报拒不受理和不依法处理的；

（五）有其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊行为的。

三十八、本意见自发布之日起施行。

三十九、本意见未明确的内容，依据《条例》、《细则》、《宁波市拆迁集体所有土地房屋价格评估办法》等文件精神，由海曙区人民政府另行制定。